Ką privalu žinoti apie turto vertinimą

Ar visais atvejais įsigyjant nekilnojamąjį turtą reikia nustatyti jo rinkos vertę?

Dažniausiai atliekamas finansinių institucijų (banko, kredito unijos ar kt.), kurios finansuoja turto įsigijimą, turto vertinimas. Jeigu žmogus nekilnojamąjį turtą perka be paskolos, vertinimo nereikia. Pravartu žinoti, kad turto vertinimą reikėtų atlikti ir paveldėjimo, dovanojimo atveju. Ne visi žino, kad notaras, formindamas sandorį, – šiuo atveju paveldėjimą arba dovanojimą – įrašo vidutinę turto rinkos vertę pagal Registrų centro duomenis. Pagal šiandien galiojantį teisinį reglamentavimą, jeigu toks turtas parduodamas nepraėjus 10 metų, atsiranda prievolė mokėti mokesčius valstybei – 15 % nuo įgyjamo ir parduodamo turto vertės. Pavyzdžiui, jeigu Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos vertė bus 100 tūkst. Eur, o individualaus turto vertė didesnė, gavęs dovanojimą arba paveldėjimą žmogus ir jį pardavęs už 150 tūkst. Eur, turės sumokėti mokesčius nuo skirtumo. Todėl patartina paveldint ar priimant dovanojimą atlikti turto vertinimą ir nustatyti individualaus turto vertę tą dieną.

O jeigu žmogus to nežinojo ir priimdamas turtą neatliko vertinimo?

Gali būti atliekamas retrospektyvinis vertinimas, t. y. turto vertė nustatoma tada, kai buvo įsigytas turtas.
„Pravartu žinoti, kad turto vertinimą reikėtų atlikti ir paveldėjimo, dovanojimo atveju.“

Kaip apskritai nustatoma turto rinkos vertė?

Dažniausiai turto rinkos vertė nustatoma lyginamuoju metodu, t. y. analizuojami labiausiai vertinamą turtą atitinkantys įvykę pirkimo ir pardavimo sandoriai. Yra ir kitų turto vertės nustatymo metodų (pajamų, išlaidų ar jų derinių), tačiau tai daugiau susiję su komerciniu turtu.
Esminis kriterijus, nuo ko priklauso turto rinkos vertė, yra dislokacija (buvimo vieta). Kaip pavyzdį paimkime namą, kurio pastatymas ir įrengimas kainavo 1 mln. Eur. Jeigu toks namas yra Žvėryne, labai tikėtina, kad vertintojas tokį namą įvertins ir 3 mln. Eur, o gal ir daugiau, o jei lygiai tokį patį namą pastatysime, pavyzdžiui, Bezdonių kaime, – vertė tikrai bus gerokai mažesnė.

Žmonės, įsigiję butą su daline apdaila, mano, kad jį įrengus padidės turto rinkos vertė. Kaip yra iš tikrųjų?

Tai labai aktualus klausimas, nes žmonės taip nori padidinti iš banko gautą paskolą. Šiuo atveju situacija yra gerokai sudėtingesnė, nes nemažai nekilnojamojo turto projektų plėtotojų butus su daline apdaila įregistruoja kaip 100 % baigtus. Ką tai reiškia? Vadinasi, nepaisant to, kad žmogus papildomai investuos į buto apdailą, įrengimą ir t. t., jo įregistruotas baigtumas nuo to nepasikeis.
Turto vertintojas, vertindamas turtą, jį lygina su analogiškos paskirties, tokio pat baigtumo, panašioje vietoje esančiais įvykusiais pirkimo ir pardavimo sandorių objektais. Registrų centro pateikiamuose įvykusiuose sandoriuose vertintojas mato turto plotą, aukštą, kambarių skaičių, gatvę, statybos metus, baigtumą, įsigijimo kainą. Realios objektų būklės jis nemato, todėl negali koreguoti, kitaip tariant, didinti vertinamo turto vertės, nepaisant to, kad jo būklė buvo pagerinta.

Ar tai taikoma visiems būstams?

Taikoma praktiškai visiems naujos statybos objektams. Jei vyksta pardavimas ir panašūs būstai parduodami nurodant 100 % baigtumą, vertintojas nelabai galės ką padaryti. Reikia palaukti, kol atsiras antrinė rinka: tada bus parduodami įrengti naujos statybos butai ir fiksuojami didesnės vertės sandoriai.

Reikalinga konsultacija?

+370 606 09760
info@ntrendesta.lt